Mimar Süleyman ULUOCAK
İTO – İnşaatçılar Meslek Komitesi Başkanı

 



 

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNE FARKLI BİR YAKLAŞIM - ÖNERİLER' 2007

 

    A. İSTANBUL’UN MEVCUT DURUMU

            1999 yılı içinde Marmara Bölgesi’nde yaşanan deprem felaketi, başta İstanbul’dakiler olmak üzere bölgedeki binaların çok büyük bir bölümünü etkilemiş, ciddi hasarlar oluşturarak yapıların dayanıklılığını önemli ölçüde azaltmıştır. Bölgedeki deprem riskinin hala devam ediyor, buna karşılık hasarlı binaların tamamının kullanılıyor olması, insanların can güvenliği açısından çok büyük riskler taşımaktadır.

Deprem riski altındaki İstanbul’da binaların %70’i imara aykırı olup, “sağlıksız ve niteliksiz” olarak tespit edilen bina sayısı 1,6 milyon civarında bulunmaktadır.

 

    B. ÖNERİLER

İstanbul’un sorunu “konut açığı” değil; mevcut “sağlıksız, niteliksiz binaları yenileyememe” sorunudur. Öncelikli olarak söz konusu bu binaların sağlamlaştırılması ya da yıkılıp yeniden yapılması gerekmektedir. Binaları sağlamlaştırma  ya da yenileme faaliyetleri “can güvenliği” dışında pek çok faydayı da beraberinde getirecektir. 

    1. Bina Yenilemenin Ekonomik Canlanmaya Etkisi: 

          Bu binaların %65’inin dahi (bu da 1 milyon adet bina demektir) yıkılıp yeniden yapılması, iç piyasada büyük bir ekonomik canlanma sağlayacaktır.  İstanbul’un tüm ilçelerini kapsayan 1 milyon adet binanın yeniden yapılması durumunda her ilçe adeta şantiyeye dönecektir.

          İnşaat sektörü 40’dan fazla sektörü, 300’den fazla malı dolaylı olarak etkileyen lokomotif bir sektördür. Sektör bu haliyle pek çok fırsatı bünyesinde barındırmaktadır:

  • Türkiye’nin nüfusu inşaat sektörü için büyük bir potansiyeldir. Nüfus %40–50 oranında gençlerden oluşmaktadır.
  • Sektörün yüksek eğitim görmemiş yüz binlerce insanımıza bir iş yaratma kabiliyeti vardır. Bu insanlarımızın işsiz kalması sosyal yara tehdidini de içinde barındırmaktadır.
  • Önümüzdeki 10 yıllık süre içerisinde milyonlarca genç insanımızın evlenmesi ve yuva kurması beklenmektedir.  Herkes gibi bu genç insanlarımız içinde “barınma” temel bir ihtiyaçtır.
    2. Bina Yenileme Sonrasında İstanbul’un Yeni Çehresi:

          Her yıl İstanbul’un tüm ilçelerinde 70–100 bin adet arası eski binanın yıkılarak yenilenmesi durumunda İstanbul 10–15 yıllık dönem içerisinde sağlıklı, modern, sağlam binalardan oluşan yeni çehresine kavuşmuş olacaktır.

    3. Bina Yenilemenin Maliyet ve Kazançları:

         100 m2’lik yeni bir konutun yaklaşık maliyetinin 40 bin TL olduğunu varsayarsak; nitelikli konut açığının kapatılması için yenilenmesi öngörülen 1 milyon konut için 40 milyar TL’lik maliyet; yaklaşık 30 milyar dolarlık yapı üretiminin gerçekleşeceği anlamına gelmektedir.

    4. Bina Yenilemenin Devlete Sağlayacağı Faydalar

         Devletin inşaat sektöründen elde ettiği vergi geliri:  %18 KDV+%20 gelir vergisi şeklinde gerçekleşmektedir. Bina yenileme süreci içerisinde –ki bunu 10 yıl olarak kabul edersek- yaklaşık 11 milyar dolar gibi bir vergi geliri elde edilecektir.

    5. Bina Yenilemenin İstihdama Olumlu Etkisi 

          Bir konut yenileme projesinin için yaklaşık üç kişiye istihdam sağladığını varsayarsak; 10 yıl içinde, 1 milyon konutun inşası halinde 3 milyon kişiye/işsize iş sağlanmış olacaktır. Bu da 12 milyon aile bireyinin nispi refahı demektir.   

    C. YÖNTEM

          Bina sahiplerinin önemli bir kesimi ‘bina yenilemeye’ sıcak bakmakta; binalarını yıkıp, yeniden yaptırmak istemektedir. Ancak yüksek inşaat maliyetleri ve yüksek miktarlardaki inşaat harçları, bu yenileme çalışmalarını engellemektedir. (Bina yıkımı ve yerine yenisinin yapılması için ödenmesi gereken inşaat harçları bina yapım maliyetinin %20’sine tekabül etmektedir.)

    1. Bina Yenileme ve Ruhsat Alımında Yasal Düzenlemeler

           Depremde hasar gören binalar ya yıkılıp yeniden yapılacak ya da takviyelerle güçlendirilerek yenilenecektir. Tespit edilen eski binalar için bina yenileme inşaatı dediğimiz durumda, inşaat ruhsat harçlarının alınmamasını sağlayacak bir yasal düzenleme yapılması gerekmektedir:

  • İmar plânında ve bina kullanımında hiçbir fonksiyonel değişiklik; kat irtifakında ve inşaat alanında hiç bir büyüme yok ise:

          İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 1.11 Ruhsat Temdit Maddesi yeniden düzenlenerek, Ruhsat Yenileme statüsü’nde, sadece Proje Tasdik Harcı alınarak o binanın ruhsat yenilemesi yapılmalıdır.

          Bu şekilde yapılacak olan ruhsat yenilemesinde, kat irtifakı bozulmayacak, kadastrodan cins tahsisi yapılmayacak, inşaat ruhsat harcı alınmayacak; ruhsat temdidi yapılmak suretiyle eski bina yıkılıp, yerine sağlıklı bina inşa edilecektir.

  • Bina kullanımında fonksiyonel bir değişiklik yapılacak ise (Örn: konuttan işyerine çevrilme, kat irtifakında değişiklik -imar plânlarında bir değişiklik olmaması koşuluyla-  imarın verdiği ölçülerde değişiklik vb.):

          İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 13.05 maddesine istinaden tadilat ruhsatı (ilâve inşaat ruhsatı) statüsünde kadastrodan cins tahsisi yapmadan, tapudan kat irtifakı bozularak, kat irtifakının yeniden yapılması koşuluyla, değişen ve ilave kısımlar için yeni imar yönetmeliğine göre, harçların alınması ve tadilat ruhsatı ile binanın yıkılıp yeniden yapılmasına olanak sağlanmalıdır.  

    2. Bina Yenileme Çalışması Yapmak İsteyen Vatandaşımıza Kredi Desteği

          Ruhsat almada kolaylık sağlanan vatandaşa kredi konusunda da kolaylık sağlanmalı; uzun vadeli ve düşük faizli kredi verilerek binasını yenilemesi teşvik edilmelidir. 

 

    D. SORUNLAR
    1. Kamu Kuruluşları (TOKİ, KİPTAŞ) ve İnşaat Sektörü’nün Durumu

            İnşaat Sektörü Türkiye’de dolaylı olarak 148 alt sektörü etkilemektedir. Sektörle ilişkili olarak yerel bazda faaliyet gösteren birçok firmanın; plânını dahi kendisi yapan kamu kuruluşlarıyla rekabet etme şansı yoktur. Bu, sektörde haksız rekabete yol açmaktadır.

           Devletin bir taraftan özelleştirme yaparken, diğer taraftan kendi eliyle ihtiyaç fazlası beton binalar inşa etmesi çok ciddi bir çelişkidir.

          TOKİ ve KİPTAŞ’ın şehrin dışına inşa ettikleri bu binalar, mevcut bina stoğunu artırmaktadır. Yapılan bu binaların zaman içinde boş kalması sonucu kaçınılmazdır.

            TOKİ ve KİPTAŞ’ın amacı şehrin dışına yeni binalar yapmak yerine, şehrin iç bölgelerinde, iç piyasayı daraltmamak koşuluyla; depremde hasar görmüş, geçmişte kalitesiz olarak yapılmış olan binaları yenilemek olmalıdır.

            Devletin TOKİ ve KİPTAŞ vasıtasıyla şehrin dış bölgelerine inşaat yapması iç piyasayı olumsuz şekilde etkilemektedir:

i. Tekelleşme:  TOKİ ve KİPTAŞ’ın şehrin dışına bina yapması iç piyasadaki (şehrin içindeki) iş hacmini daraltmakta; dolaylı da olsa, şehrin iç taraflarında faaliyet gösteren yerel bazdaki  ‘yapsat’çı müteahhitlerin iş hacmini azaltmaktadır.

İç piyasada binaları ‘yapsat’çı dediğimiz yerel bazda müteahhitlik yapan firmalar gerçekleştirmektedir. Bu firmalar yerel esnaftan alışveriş yapıp, yerel iş gücünü kullanmaktadırlar. Sektördeki hareketliliği tabana yayan ‘yapsat’çı müteahhitlere karşın TOKİ ve KİPTAŞ’ın şehrin dışına doğru inşaat yapmaları, inşaat işlerini tekelleştirmektedir. İnşaat malzemeleri üretiminde azalma olmamakla birlikte; inşaat malzemeleri satışında tekelleşme gündeme gelmektedir:

  • İnşaatlar tek elden yapılmaktadır: Bu da yerel bazda faaliyet gösteren müteahhitlik firmalarında olduğu gibi mühendislik bürolarından da faydalanılmaması (bina plânlarının çizimi vs. konularında) o büroların da iş potansiyelinin durması anlamına gelmektedir.
  • İnşaat malzemelerinin fabrika satış mağazalarından alınması tekelleşmeye sebep olmaktadır: Hırdavat malzemeleri, sıhhi tesisat malzemeleri, kapı, pencere, cam, mutfak dolabı vs. olmak üzere yaklaşık 104 kalem inşaat malzemesinin yerel bazda faaliyet gösteren nalbur vs. dükkânlardan alınmaması iç piyasada ekonomik durgunluğuna neden olmaktadır.
  • İnşaat işçiliği tek elde toplanmaktadır: Yine yerel bazda faaliyet gösteren yerel esnaf (marangoz, tesisatçı, fayansçı, kalıpçı vb.) kamu kuruluşlarının inşaat faaliyetleri sebebiyle işsiz kalmaktadır.

ii.  Sosyal Adaletsizlik:  TOKİ’nin şehrin içinde bina yaptığı yerler geçmişte yeşil alan olarak ayrılan yerlerdir; TOKİ ve KİPTAŞ’ın şehrin içinde İlçe Belediyesi’nin dışında plân yapma yetkisine sahip olmaları son derece yanlıştır; Devletin TOKİ ve KİPTAŞ’a bedava arsa tahsis etmesi doğru değildir.

iii. Tasarrufun Azalması: Binaların ‘yapsat’çı müteahhitler tarafından yapılması durumunda; zamandan, verimlilikten, benzinden ve nakliye giderleri vs. giderlerden tasarruf edileceği açıktır. Ayrıca yerel esnaftan alışveriş yapılması ve yerel iş gücünün kullanılması ile trafik sorununda dahi nispi bir rahatlamanın söz konusu olabileceği söylenebilir.

    2. İnşaat Sektörünün Sorunları ve Yapılması Gerekenler
  • ‘Vasıfsız inşaat işçiliği’ sektörün önemli sorunlarından biridir. Vasıfsız işçilikle yapılan binaların bedeli ağır olmaktadır.
  • İnşaat sektöründe nitelikli işgücü yaratılmalıdır.
  • İnşaat sektöründe çalışan nüfusun yarıdan fazlası bir sosyal güvenlik kurumuna kayıtlı değildir. Bu sektörün oldukça ciddi bir sorunudur.
  • Deprem konusunda yerel yönetimler halkı bilinçlendirmelidir.
  • Kentsel dönüşüm projelerinde yerel idarecilerin görüşü alınmalıdır.
  • Kentsel dönüşüm projelerinde yerel bazda faaliyet gösteren mühendislik bürolarından faydalanılmalı ve o bürolar da mutlak suretle bu işe dahil edilmelidir.
  • Her binanın karnesi çıkartılmalıdır.
  • Çürük binalara kamuoyu desteği alınarak müdahale edilmelidir.
  • Yapı ruhsatlarının üzerinde inşaatın kalfasının imzası da olmalıdır.
  • İnşaat işlerinde çalışan işçilerin mutlaka sertifikası olmalıdır.
  • Yapı denetim firmaları, sertifikası olmayan hiçbir işçiyi çalıştırmamalıdır.
  • İşçilere sertifikayı Halk Eğitim Merkezi – İlçe Belediyesi birlikte vermelidir.
  • Kentsel Dönüşüm Projeleri’nde  ‘sosyal doku’nun bozulması önlenmelidir:
           Yaşanılan her sokağın kendine özgü bir kültürü mevcuttur. Onu korumak gerekir. Kentsel dönüşüm projelerinde belirli bir bölgedeki tüm binalar harmanlanacak, yaşayan tüm sokaklar yok olacak, sokak kültürü kalmayacak, yeni siteler oluşacak, kısaca yaşam değişecektir. Sosyal doku zedelenecek, mahalle bakkalı, mahalle kasabı, mahalle manavı gibi esnaf buraları terk etmek zorunda kalacaktır. Yabancılaşma kültürel bir sorun olarak karşımıza çıkacaktır.
 
 
 
 
 
Site Tasarım: Dubiya Tasarım Hizmetleri